Nos condomínios, enfrentar problemas relacionados com a falta de obras nas partes comuns, em especial as obras de conservação necessárias a evitar a degradação do prédio, pode ser um verdadeiro pesadelo para os condóminos.
Por Rui Borges Pereira *
A falta de obras em zonas como fachadas e coberturas, por exemplo, pode levar a danos significativos nas frações individuais, gerando tensões entre os proprietários e colocando em risco a integridade do edifício. Vejam-se, os (infelizmente) muito frequentes problemas associados a infiltrações, por insuficiente ou deficiente impermeabilização das partes comuns exteriores do prédio.
Nestes casos, a questão que muitas vezes se coloca é a de saber quais são os direitos dos condóminos afetados e sobre quem é que recaí a responsabilidade, não só pela realização das obras necessárias, mas também pelos danos que surgem em consequência dessas deficiências. Isto quando muitas das vezes não faz, sequer, sentido reparar a fração antes de serem feitas intervenções nas partes comuns, sob pena destes problemas serem apenas “disfarçados” e ressurgirem a breve trecho.
Pois bem, diga-se que os danos causados nas frações que radiquem na falta de obras nas partes comuns serão, em princípio, da responsabilidade do Condomínio: é ao Condomínio que compete manter as partes comuns em bom estado de conservação, garantindo que sejam seguras e adequadas para o uso de todos os condóminos. Não raras vezes, tal obrigação emerge até do dever de vigilância que onera o Condomínio.
Neste contexto, se o condomínio não cumprir os seus deveres de vigilância e de conservação adequada das partes comuns e, em consequência, os condóminos sofrerem danos nas suas frações, poderemos estar perante um caso de responsabilidade civil do Condomínio, que terá de responder pelos prejuízos gerados.
Questão delicada – e que também surge regularmente – é a da prescrição do direito à indemnização do condómino pelos prejuízos causados – em termos simplistas, o prazo para reclamar judicialmente os danos sofridos. A regra é de um prazo curto: três anos, contados a partir do conhecimento dos danos sofridos pelo lesado. No entanto, a questão é mais complexa quando os danos “vão surgindo” ao longo do tempo, o que costuma ser o caso, dado que estes não se dão em simultâneo, de forma estanque e que permita a perfeita identificação do início daquele prazo.
É, portanto, de extrema importância que o condomínio e o respetivo administrador estejam atentos a estas questões, garantindo até as partes comuns são devidamente inspecionadas e reparadas quando necessário. Além disso, é fundamental que os próprios condóminos sejam parte ativa desta “fiscalização”, reportando eventuais problemas e contribuindo para a preservação do edifício.
O mesmo é dizer que a responsabilidade do condomínio pela falta de conservação das partes comuns é, pois, uma questão crucial na propriedade horizontal e que, ao garantirem a manutenção adequada, os condomínios podem evitar problemas futuros, salvaguardar os respetivos e mútuos interesses, bem como promover um ambiente seguro e habitável para todos. Quando assim não sucede, é essencial que os condóminos afetados estejam cientes dos seus direitos e da importância de agir prontamente para os acautelarem devida e suficientemente.
* Advogado Cofundador da CBA Legal Advisors.
Ressalva legal: O presente artigo é meramente informativo e o seu conteúdo não pode ser considerado como prestação de serviços ou aconselhamento jurídicos, de qualquer natureza. Este artigo é, por natureza, genérico, abstrato e não é diretamente aplicável a qualquer caso concreto, pelo que não dispensa a consulta de um profissional devidamente habilitado, não devendo o Leitor atuar ou deixar de atuar por referência ao seu teor.
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