O regime do Arrendamento, que agora suscita um interesse renovado entre os Portugueses, levanta questões sobre a distribuição de responsabilidades entre o Inquilino e o Senhorio. Uma das questões mais frequentes relaciona-se com a realização de obras no imóvel arrendado.
Tanto mais, quando o regime aplicável pode variar em função de vários fatores, incluindo o que está ou não estipulado no contrato, bem como o tipo de obras em questão.
Tendo estas ressalvas em mente, saliente-se que a regra-geral é a de que, salvo estipulação em contrário, cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato. Isto traduzir-se-á, em princípio, em obrigações como:
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as de realizar as reparações e despesas essenciais para garantir o gozo pleno da coisa locada, conforme o fim contratual (o que inclui pequenas e grandes reparações);
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as de realizar de obras que evitem a degradação das condições de habitabilidade ou utilização do imóvel, bem como de todas as que sejam imprescindíveis para a manutenção do Prédio Arrendado nas condições necessárias à respetiva utilização (normal e prudente) por parte do Inquilino.
No que ao Inquilino respeita, assinale-se que, em princípio, este só pode executar obras com autorização escrita do Senhorio ou se o contrato o permitir. Tal não significa que este não tenha de responder por todas as reparações que se revelem necessárias em consequência de uso inadequado do local arrendado, o que é coisa distinta.
Em face deste cenário, poderia parecer, à partida, que o Arrendatário se encontra numa posição algo desprotegida e frágil. Todavia, a verdade é que ele dispõe de diversos meios de tutela para responder a um eventual incumprimento das responsabilidades do Senhorio.
Vejam-se alguns mecanismos ao dispor do Inquilino, de que este se pode servir, dependendo naturalmente do caso concreto:
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o Arrendatário pode interpelar o Senhorio para a realização das obras e, se o incumprimento persista se tornar definitivo, poderá haver fundamento para operar a resolução do contrato;
- o Inquilino pode exigir judicialmente a realização das obras necessárias por parte do Locador;
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se o arrendado apresentar defeitos que possam pôr em perigo a vida ou a saúde do Arrendatário ou dos seus familiares, independentemente da responsabilidade do Locador, aquele poderá ter direito à resolução do contrato;
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se tiver existido erro contratual ou dolo, o Arrendatário pode anular o contrato;
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se existir necessidade de realização de obras urgentes, o Arrendatário poderá substituir-se ao Senhorio na realização das obras ou reparações necessárias, logo que este entre em mora no cumprimento desse dever; ou, até, se existir urgência absoluta na realização de obras ou reparações, o arrendatário pode agir de imediato, substituindo-se ao Senhorio sem aguardar que este entre em mora; em qualquer um dos casos, tem o arrendatário a faculdade de compensar o custo das obras que realizou com o pagamento das rendas vincendas;
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face à existência de vícios ou defeitos que conduzam à privação ou diminuição do gozo da coisa locada, o arrendatário poderá ter a faculdade de invocar a redução do valor da renda, proporcional ao tempo de privação ou diminuição e à correspondente extensão.
De resto, alerte-se que, como seria de esperar, essencial é mesmo que a solução preconizada, seja ela qual for, se revele equilibrada, proporcional, adequada e necessária, bem assim que a atuação das Partes se paute por estreita boa-fé.
* Advogado Cofundador da CBA Legal Advisors.
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