O Governo aprovou recentemente um conjunto de medidas para apoiar a primeira habitação de jovens até aos 35 anos, nomeadamente a isenção do Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT) e do Imposto do Selo (IS). Esta medida, representa um avanço significativo na política habitacional, mas traz consigo tanto benefícios quanto limitações.
Por Joana Neto Mestre *
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A isenção de IMT e IS é louvável por facilitar o acesso de jovens à habitação própria, um grupo frequentemente desfavorecido no mercado imobiliário devido aos preços e condições de financiamento. Contudo, essa isenção pode ter um sabor agridoce. Por um lado, proporciona uma ajuda significativa aos jovens que compram a sua primeira casa, que é um fator determinante para que muitos optem por ficar em Portugal ao invés de sair do país em busca de melhores condições de vida. Por outro lado, cria um sentimento de injustiça entre aqueles que já adquiriram habitação própria sem benefícios fiscais, enfrentando encargos consideráveis, e contribuindo com os seus impostos para o pagamento desta medida – da qual já não beneficiarão, mesmo que tenham idade inferior a 35 anos.
Isto porque a isenção é aplicável, apenas, à primeira aquisição para habitação própria permanente (HPP). Ou seja, será aplicável uma vez na vida de cada sujeito passivo elegível, e apenas àqueles que ainda não adquiriram habitação própria permanente (pagando, com esforço e muito custo, IMT e IS). Ou seja, a medida esgotar-se-á numa única compra e não se repetirá sempre que esteja em causa a compra de uma HPP por um sujeito passivo elegível, como sucede, por exemplo, com a isenção de mais-valias por reinvestimento do preço de venda de um imóvel afeto a HPP.
Prevê-se que o decreto-lei aprovado pelo Governo produza efeitos a partir de 1 de agosto, o que está a ter impacto no sector uma vez que causa uma paralisação temporária nas transações imobiliárias, com muitos compradores a adiar a conclusão de contratos para beneficiar da isenção. Este fenómeno reflete a tendência de reação do mercado a incentivos fiscais.
Limitações da isenção e regulação de caducidade
Não podemos ainda esquecer que a isenção tem limitações que devem ser tidas em consideração, nomeadamente: aplicar-se-á para aquisições até ao valor máximo do 4.º escalão de IMT (atualmente fixado em € 316.772). Acima deste valor haverá lugar ao pagamento de imposto na proporção do preço de compra que exceda aquele limite, o que é uma medida prudente para evitar abusos. Por outro lado, a medida destinar-se-á a sujeitos passivos que não tenham mais de 35 anos à data de aquisição do imóvel.
O decreto-lei deverá especificar claramente as condições de perda da isenção, como a proibição de alienação do imóvel durante um período mínimo. Isso assegura que a isenção seja usada para o propósito pretendido – facilitar a habitação permanente – e não como um incentivo à especulação imobiliária.
Assim, poderá (deverá) prever-se um período durante o qual o imóvel adquirido com isenção de IMT e IS não pode ser alienado, salvaguardando situações excecionais como a mobilidade laboral (ou seja, quem compra precise de mudar de local de residência por motivos laborais) e a alteração da composição do agregado familiar (por exemplo, durante aquele período em que não pode vender, a família aumenta e precisa de encontrar uma nova casa).
Por fim, prevê-se a criação de um mecanismo de compensação para os municípios, o que é essencial dado que o IMT constitui uma fonte importante de receita local. No entanto, defendo que esta compensação não deve ser exatamente proporcional à perda de receita. Os municípios também beneficiam da fixação de jovens, que contribuem para a economia local de outras maneiras.
No global, esta medida é um passo importante para a promoção do acesso à habitação por jovens, um elemento fundamental para a sustentabilidade social e económica das nossas cidades. No entanto, é fundamental que seja implementada de forma ponderada e regulada, para maximizar os seus benefícios sem causar distorções indesejadas no mercado ou injustiças fiscais.
* Advogada, Managing Partner da MATLAW. Artigo publicado originalmente no site Diário Imobiliário.
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