Simbolicamente, o dia 1 de Agosto não poderia ser melhor data para homenagear os Jovens portugueses, beneficiando-os com políticas de discriminação positiva no acesso à habitação. Para eles, um merecido dia de Sol!
Por Ricardo Guimarães *
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A “crise da habitação” é uma realidade assimétrica (daí as aspas). Em rigor, deveria denominar-se de “crise de acesso à habitação”. Uma ideia que tem sido defendida, e bem, por diversas personalidades que refletem sobre tal temática.
Não vou querer maçar ninguém novamente com as mesmas coisas. Todos sabemos que as dificuldades no acesso à habitação resultam de um ciclo anormalmente desequilibrado, sentido de forma sincronizada quer na esfera dos volumes como na dos preços. Pelo lado dos volumes, tal desnivelamento advém do fosso cavado entre os níveis de oferta e de procura, decorrente de um longo período de baixa produção de habitação, acompanhado de um forte aumento da procura habitacional e para-habitacional. Pelo lado dos preços, o gap sentido é o produto da forte valorização do mercado (resultante da pressão da procura e da qualificação da oferta) e da contensão no crescimento dos salários, gerando tensões do ponto de vista das taxas de esforço e acessibilidade.
Os desequilíbrios descritos afetaram de forma assimétrica diferentes camadas da população. Não, meramente, por uns terem sido mais prejudicados do que outros, mas, antes, por uns terem sido claramente prejudicados enquanto outros foram claramente beneficiados. Como em todas as crises, há sempre desequilíbrios e setores sociais mais afetados. Será incontornável. Mas, na “crise” em apreço, há uma característica nova: beneficiou quem estava dentro do mercado, prejudicando quem lhe pretendia aceder. Com a circunstância dessa divisória ter um padrão geracional, os mais maduros do lado dos ganhadores e os mais imberbes do outro. A valorização dos imóveis acabou por traduzir-se numa transferência inter-geracional contranatura, em que são os mais novos quem financia os mais velhos.
Mais velhos que, ainda apor cima, “têm a sua casa paga”. De facto, os dados do INE mostram que dois terços dos proprietários já não têm créditos à habitação e que, os que ainda têm, dada a sua antiguidade, devem apenas cerca de 66 mil euros, suportando prestações mensais médias de apenas 400 euros.
Este tipo de iniquidade não é um exclusivo do mercado de compra e venda. No arrendamento sucedeu o mesmo, por exemplo, quando o travão de 2% aplicado às rendas dos contratos vigentes (antigos) levou ao aumento em 30% no valor das rendas dos novos contratos.
Assim, se é claro que a “crise habitacional” discrimina negativamente os mais jovens, nada mais adequado do que as políticas públicas os discriminarem positivamente. Nada de novo aliás, bastando lembrar as políticas habitacionais do século XX, com subsídios às rendas e bonificações aos juros especificamente para essas faixas etárias.
Aliás, a isenção de IMT nada mais é do que a reposição de um equilíbrio que vigorou logo com a criação desse imposto. Na verdade, as primeiras tabelas de IMT, entre 2004 e 2013, previam uma isenção para compras até aos 92 mil euros. Ora, o SIR mostra que em 2007 um T1 usado custava 91 mil euros. Um T2 custava 121 mil euros. Ou seja, jovem ou não, nesses anos a isenção de IMT era uma regra acessível a todos.
De lá para cá, na realidade, sucedeu que as tabelas se mantiveram quase inalteradas, apesar do aumento de preços. Ora, como se sabe e frequentemente se debate no caso das tabelas do IRS, quando não acompanham a inflação está-se perante uma subida encapotada de impostos.
Em 2024, o escalão de IMT com isenção termina nos 102 mil euros, isso apesar dos T1 usados custarem 173 e os T2 mais de 209 mil euros. Ou seja, o mercado quase duplicou os preços, mas as tabelas foram revistas em simbólicos 10%.
O IMT onera o acesso, sendo o imposto mais estúpido do mundo. Sem aspas. Em 2023, gerou uma receita de 1,7 mil milhões de euros, superando o IMI.
Não é normal que menos de 150 mil transações gerem mais receita do que quase 6 milhões de casas no parque habitacional. Se o problema está no acesso, esta constatação mostra como a fiscalidade tem sido parte do problema e não parte da solução.
* Editorial da Revista Confidencial Imobiliário.
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