Após uma ameaça draconiana, uma mera ameaça apresenta-se como um bálsamo… É de admitir que não tenha sido planeado, pois honestamente pouco parece ser planeado, mas o efeito foi completamente alcançado. Entre a primeira e a segunda versão do pacote “Mais Habitação”, a síntese estabelecida na comunicação social é de que o pior já passou. Com o espaço mediático tomado pela Comissão de Inquérito à TAP, nem há margem para voltar ao tema. O debate está feito, foi intenso, agora será como for.
Por Ricardo Guimarães *
Concretamente, no caso do alojamento local, evoca-se que afinal o Governo atendeu às revindicações do setor, aligeirando as medidas de penalização dessa atividade. Evidência disso mesmo é a redução da CEAL de 35% para apenas 20%. Fica tudo sanado. Tudo serenado.
Há vários equívocos, mitos mesmo, quando se olha para o alojamento local (AL), para as suas raízes, o seu crescimento e os seus impactos na cidade e na habitação. Ao abrigo desses juízos, o pacote “Mais Habitação” coloca esse mercado perante quatro condicionantes essenciais. Simplificadamente: (i) proibição de emissão de novas licenças, (ii) perda da licença em caso de transmissão, (iii) risco de descontinuação quinquenal das licenças vigentes e (iv) aplicação de uma Contribuição Especial sobre o AL (CEAL) de 20% sobre a faturação média anual do AL (“faturação”, não “margem”).
Não há risco de equívoco. Uma atividade que implica um investimento de longo prazo, capital intensiva, mas na qual (i) não podem entrar novos operadores, (ii) cuja continuidade é posta em causa em cada 5 anos, (iii) que não pode ser transmitida e (iv) cuja margem é totalmente (reitero o totalmente) tomada pelo Estado, só tem um destino: desaparecer. Portanto, a política pública habitacional prevê o encerramento liminar de um setor de atividade, legal e legitimamente estabelecido. Notável.
Tentando ser esquemático, que mitos estão na base dessa “política”? O primeiro prende- se com a dimensão do mercado. Desde há muito que temos dado nota que somente metade dos apartamentos com licença de exploração de AL estão de facto ativos. Em Lisboa, os dados que trabalhamos com a Autarquia apontam para menos de 40%. Ou seja, legisla-se para reduzir uma realidade que, na prática, já é metade do que se admite à partida… O segundo refere-se à natureza especulativa e “capitalista” dos operadores. Novamente, os dados mostram que em Lisboa 94% dos operadores têm 5 ou menos alojamentos. São pequenos investidores particulares, cujas poupanças e vidas foram atraídas pelo mesmo Estado que agora os considera a mais. Não são especuladores, capitalistas. Em especial não são fundos de investimento. Vou “dizer” devagar: não há fundos de investimento no mercado de alojamento local… O terceiro mito prende-se com a rendibilidade: o AL é uma galinha de ovos de ouro.
Ora, o AL é uma operação económica, com elevados custos operacionais. No caso de Lisboa, entre rendas (50%), custos de operação (13%), comissões das plataformas (14%), consumos e custos de reposição (10%), sobram 13% para a margem bruta. Quer dizer, receber hóspedes não é o mesmo que acolher inquilinos. Implica uma operação cuja margem se situa em 13%. Assim, tributar a receita em “apenas” em 20% (ou mesmo metade disso, dado o RevPar em Lisboa superar a média nacional), é o mesmo que dar ordem de encerramento. Nesse ponto, chega-se ao quarto mito. O de que o AL é dispensável, podendo ser fechado e a economia local continuar a funcionar. Não nos enganemos. Fechar o AL em Lisboa ou no Porto impactará no comércio, restauração, cultura, mobilidade, etc, e em todas as fileiras de indústria que alimentam esses setores, por exemplo, na produção de louças nas Caldas da Rainha…. Finalmente, em especial nos centros históricos, o quinto mito relaciona-se com a vocação habitacional dos fogos em AL. Novamente, conhecer a realidade tem vantagens, pois a oferta para fins turísticos e habitacionais são muito distintas, valorizando-se numa o que se dispensa noutra, limitando a eficácia de medidas de conversão de uso…
O Índice de Preços do Centro Histórico do Porto desceu 6,7%. Não é boa notícia. É o começo da reversão do processo de revitalização dos centros, a partir do qual se observou o “milagre português”. Pensar que o imobiliário e as cidades não são investimentos reprodutivos e alavancas do crescimento económico, sem o qual não há coesão social, é o mito final que parece vamos querer testar.
* Diretor do site Confidencial Imobiliário. Editorial.
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