A “crise da habitação” em Portugal é uma calamidade, tal como calamidade será a implementação da solução encontrada pelo governo. A falta de habitação e de habitação digna, na sua dimensão social, é uma obrigação do Estado Português e aqui chegámos, exclusivamente pela soma da incompetência dos executivos, desde 1995.
Por José Jorge Paraíso *
É hora do Governo actuar de forma efectiva, transparente, serena e apaziguadora perante a sociedade e utilizar das armas que dispõe, onde a expropriação, a acção coerciva e a destruição de parte da economia não têm cabimento. A política fiscal e a celeridade administrativa são a verdadeira arma que o estado tem ao seu dispor verificadas as circunstâncias actuais e a raiz desta crise.
A crise da habitação, tem uma origem simples, de análise simples e de resolução simples, porém não imediata. Para tal, é necessário estudar, entender e conhecer a sua raiz, com apoio dos dados estatísticos nacionais disponíveis e das evidências do mercado:
– Porque as casas estão caras? Porque há mais pessoas a querer comprar casa, que as casas disponíveis para venda, a lei da oferta e da procura;
– Porque há mais pessoas a comprar casas? surge pela combinação de factores: por um lado os residentes em Portugal acederam a crédito habitação a juros muito baixos, na ordem dos 1,5%; e por outro lado, pelo facto de compradores estrangeiros, que representam 30% do mercado nas cidades, onde esta pressão mais se sente (Lisboa e Porto) com muito poder de compra, elegeram o nosso país para viver (não os Golden Visa, absoluto erro quem o pense, pois não representam sequer 1% do mercado Nacional);
– Porque há poucas casas a vender? Porque a produção da construção está baixa, viemos de uma crise de 2008/2015, onde se perderam muitas construtoras, tecido empresarial e industrial e acima de tudo, muita mão de obra, (imigrantes que se tornaram emigrantes e que procuraram outras economias para prosperar), em resultado disto, na última década produziram-se 5 vezes menos casas que na década anterior;
Este flagelo, tem de ser combatido com urgência, inteligência e honestidade intelectual, sob pena de se tornar no “monstro nacional”, que para além da evidente crise social, traz consigo consequências económicas devastadoras para o País.
A encruzilhada em que o Governo se encontra, leva a que uns apelam à ideologia, outros apelam ao aumento de impostos, outros defendem o fim do Alojamento Local (AL) e o fim dos Golden Visa, outros à proibição de venda de habitação a estrangeiros (se ricos, claro!) e os mais arrojados defendem o Estado “Okupa”. Tudo isto, não mais que resulta na destruição de um sector importante da economia, na diminuição abrupta do investimento estrangeiro, na desconfiança do investidor e, obviamente, na não resolução do problema, contribuindo para a redução da actividade económica do país, a muito curto prazo.
A crise da habitação, deve e tem de ser combatida pelo aumento da oferta e não pela redução da procura, pelo aumento da capacidade de construção de habitação, (aliada a outras políticas de urbanismo e de crescimento sustentado, claro) e não pela criação de dificuldades à aquisição.
O Estado, pela mão do seu Governo, tem urgentemente de actuar e este é o momento, o momento das decisões correctas, capazes, eficazes e inteligentes, este é na realidade, o momento da grande oportunidade para a economia nacional, no sector da produção da construção civil em Portugal e sem nunca abandonar o caminho da constitucionalidade das acções e medidas a tomar.
A demissão do Estado das suas obrigações, tais como, da habitação social, da “má justiça”, da “horrível burocracia” e da “incompetência do licenciamento”, conjuntamente com os “elevados impostos” aplicados ao sector e às famílias, são também contributo claro para o que hoje se está a viver.
Existem armas que o governo dispõe, constitucionais e que não só resolvem esta crise, como relançam a produção e o crescimento Nacional. Exige-se um programa do governo, eficiente, inteligente, e de fácil exequibilidade, salvo de demagogia e eleitoralismo e sem recurso ao ataque à propriedade privada.
Imagine-se, um programa Estatal para a resolução desta crise, com uma duração de 3 anos, que incida sobre todos os terrenos para construção e edifícios a reabilitar fora da área de reabilitação urbana das cidades (ARU) e edifícios classificados.
Imagine-se, que os imóveis abrangidos pelo programa, quando vendidos por um valor máximo por metro quadrado fixado pelo estado, em função da sua localização, estado de conservação e tendo o IMI como indicador, estariam os proprietários isentos de pagamento de mais valias e teriam ainda outras vantagens fiscais, a definir e em função da sua classificação, natureza fiscal e escalão de IRS.
Imagine-se, que quem compra estes imóveis, nessas condições, esteja isento de IMT na aquisição e com custo de 6% de IVA na construção, desde que obrigados a destinar a habitação; com imposição de um valor máximo de venda por metro quadrado, fixado pelo Estado; das casas daí resultantes e em consequência da sua venda, não resulta imposto sobre mais valia ou lucro.
Imagine-se, que quem compra estas casas, ao abrigo do programa, está isento de IMT, redução de IMI, financiamento a taxa fixa, bonificada e impossibilitado de a revender e/ou sobre onerar o imóvel, nos próximos 25 anos.
Imagine-se, que poderá, o promotor, optar por não vender as unidades, mas sim coloca-las em “bolsa de arrendamento”, por um período mínimo de 25 anos, com regras para o efeito, isento de imposto sobre arrendamento, a um valor não superior a 3,5% sobre o valor de venda fixado pelo programa (taxa de retorno de investimento expectado em venda).
Imagine-se, que o arrendatário destas casas, possa deduzir o valor de renda em IRS, total ou parcialmente, em função do seu escalão de contribuição e que o Estado seja o seu avalista.
Imagine-se, que o investidor que não cumprir com as regras do programa, perde o imóvel, ou seja, reverte o terreno ou prédio a reabilitar, para o estado e este obriga-se a concluir o processo em curso.
Imagine-se, que os imóveis (terrenos ou prédios de “originação”) transaccionados no programa, têm de iniciar obras 8 meses após a aquisição, submissão de projectos ao final de 5 meses e as autarquias obrigadas a licenciar ao final de outros 3 meses.
Imagine-se, que por via deste programa se produzissem 20.000 casas, em 5 anos, pela razão de 3 anos vigência de programa da aquisição e 2 anos para finalizar construção.
Se conseguiu imaginar, entendeu que se resolveu o problema da habitação em Portugal, que se incrementou em 20% o volume anual de casas actualmente produzidas, que se fez pela mão dos privados, que são quem o sabe fazer e, que um programa simples assim, não permite as avarezas do costume, por nenhuma das partes envolvidas.
Se imaginou tudo isto, também imaginou que se resolveu o problema das regiões envolventes aos centros das cidades, que necessitam de vida e de reabilitação, que se retirou pressão onde hoje existe, que se aumentou e embelezou a coroa urbana e que se deu qualidade de construção nova aos novos moradores.
Imaginou também, que nos centros das cidades (ARU) a construção e reabilitação irão manter a dinâmica actual, que permanecerá uma região de elevado valor imobiliário e que tal é normal, complementadas com alternativas justas de aquisição e arrendamento, que antes não existiam.
E depois de imaginar, entendeu que imaginar não custa… e fazer também não e que, o estado não colocou dinheiro nesta operação, apenas não arrecadou. Que a transparência do programa é eficiente, é simples e que a propriedade privada, continua a ser privada.
Sobre o AL, devem ser consideradas possibilidades de melhoramento e controlo, tanto como pela inclusão de cotas por densidade habitacional, ou pelo melhoramento da regulamentação nos edifícios multi-familiares, ou pela imposição de AL unicamente em edifícios com reforço sísmico, etc. Abordagens que tragam mais investimento e organização.
Em alternativa, suspende-se o AL, o número de turistas estagna, os preços médios aumentam, a receita de turismo com sorte mantém e poupamos uma absoluta fortuna no novo aeroporto, e linha de alta velocidade, por tal deixar de obviamente se justificar.
Será que eles nos deixam imaginar assim?
* Managing Director Kalam Portugal. Artigo publicado originalmente no site Diário Imobiliário.
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